La règle d'implantation en limite latérale apparaît comme étant simple à comprendre, ne laissant que deux possibilités:

1. Une implantation en limite

1. Une implantation en retrait

mais c'est sans compter sur la multiplicité des formulations ❕

Les limites séparatives correspondent aux limites entre le terrain d'assiette de la construction, constitué d'une ou plusieurs unités foncières, et le ou les terrains contigus. Elles peuvent être distinguées en deux types: les limites latérales et les limites de fond de terrain.

En sont exclues les limites de l'unité foncière par rapport aux voies et emprises publiques.

◾ CE, 1ère et 6ème sous-sections réunies, 30/09/2011, n°336249

Les limites séparatives s'entendent comme les limites entre la propriété constituant le terrain d'assiette de la construction et la ou les propriétés qui la jouxtent ; la limite entre deux propriétés situées en bordure d'une même voie doit être regardée comme une limite séparative aboutissant à cette voie ; la circonstance qu'une telle limite séparative soit constituée de plusieurs segments de droite faisant angle entre eux est sans incidence sur la qualification de limite séparative aboutissant aux voies.

◾ CE, 1ère - 4ème chambres réunies, 08/11/2019, 420324

Les limites séparatives s'entendent des limites entre la propriété constituant le terrain d'assiette de la construction et la ou les propriétés qui la jouxtent, quelles que soient les caractéristiques de ces propriétés, dès lors qu'il ne s'agit pas de voies ou d'emprises publiques.

✅Les limites séparatives correspondent à toutes limites entre le terrain d'assiette de la construction et le ou les terrains contigus.

✅Les limites séparatives latérales sont les limites du terrain qui aboutissent à la voie, y compris les éventuels décrochements, brisures et coudes.

✅Un terrain d'angle est concerné principalement par des limites séparatives latérales aboutissant à une voie.

• Dans les anciennes présentation elles sont détaillées à l'article 7.

➡️Leur lecture isolée ne permet pas de savoir si un projet de construction pourra être réalisé.

• Elles se trouvent désormais au II-1 des récents PLU(s), regroupées avec les règles de volumétrie (hauteur et emprise au sol).

➡️Ainsi il est plus simple d'appréhender le projet dans sa globalité.

1. Elle peut être fixée en laissant le choix d'implanter le bâtiment, soit en limite soit en retrait. Elle peut aussi être définie en fonction de la largeur du terrain.
2. En cas d'implantation en limite elle peut être modulée en fonction, par exemple: de la longueur de la façade, de la profondeur du terrain, de la hauteur de la construction, du type de construction, des constructions sur le fonds voisin.
3. En cas d'implantation en retrait elle doit être assortie de règles qui permettent de définir la distance de retrait par rapport la limite. Elle est alors variable selon la nature des façades (les façades avec ouvertures génératrices de vues ou les murs aveugles ne comportant pas d'ouvertures ou n'ayant pas de vues directes).

✅Les constructions sont autorisées sur les limites séparatives ou en retrait.

✅Les constructions peuvent être implantées sur les limites séparatives latérales ou en retrait de ces dernières. Le choix d'implantation est guidé par la recherche de l'inscription de la construction en harmonie avec l'organisation du bâti environnant.

✅Les pignons en limite séparative ne pourront pas excéder un linéaire total de 15m.

✅Dans la bande de construction principale les constructions doivent être implantées en limite séparative. Dans une bande de 20 m à 30 m de profondeur comptée perpendiculairement par rapport à l'alignement, les constructions peuvent être implantées au maximum sur une seule limite séparative latérale. Au-delà de 30m seules les annexes peuvent être implantées sur les limites séparatives latérales.

✅Dans un souci d'harmonie, les constructions édifiées en limite séparative, devront si possible s'accoler aux constructions voisines si celles-ci sont déjà implantées en limite.

◾ Le retrait autorisé peut être une distance minimale (supérieure ou égale) à respecter, une distance impérative ou une distance variable.

➡️Les règles de retrait peuvent être différentes selon que la partie de la construction en vis-à-vis des limites latérales comporte ou non des ouvertures susceptibles de créer des vues sur la propriété voisine.

⚠️ Le règlement doit indiquer comment se calculent ces distances: à partir du nu de la façade ou de tout ou partie des éléments qui s'y ajoutent❕

✅Les constructions doivent être implantées en retrait des limites séparative latérales en respectant une distance minimum de 2 m.

✅En cas de retrait, celui-ci sera au minimum de 6 m si l'une ou les deux façades ont une ou des baie(s), de 3 m si les façades n'ont pas de baie.

✅En cas de retrait en limite séparative, celui-ci sera au moins égal à la hauteur de la façade si celle-ci comporte une ou plusieurs baie(s), avec une distance minimale de 8m et à la moitié de la hauteur en cas de façade sans baie avec un minimum de 4m.

✅La longueur de vue directe, à réserver par rapport aux limites de propriété, est d'au moins 8 mètres.

🔸 678 Code Civil

On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions.

🔸 679 Code Civil

On ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s'il n'y a six décimètres de distance.

▪️ Une façade qui ne comporte pas de baies n'est pas forcément une façade aveugle, elle peut posséder des ouvertures qui sont alors appelées des jours.

🔸 677 Code Civil

Ces fenêtres* ou jours ne peuvent être établis qu'à vingt-six décimètres (huit pieds) au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu'on veut éclairer, si c'est à rez-de-chaussée, et à dix-neuf décimètres (six pieds) au-dessus du plancher pour les étages supérieurs. *fenêtres à fer maillé et verre dormant.

✅Un jour de souffrance est une ouverture qui laisse uniquement passer la lumière, sans permettre le regard (position en hauteur, verre dormant, verre translucide...).

✅Ne constituent pas une baie: - une ouverture située à plus de 2,60 mètres au-dessus du plancher du rez-de-chaussée ou à plus de 1,90 mètre au-dessus du plancher en étage - une porte non vitrée ou en verre translucide - les ouvertures à châssis fixe et à vitrage non transparent ou en pavés de verre - les toitures terrasses non accessibles - les terrasses situées à plus de 60 cm de la hauteur à compter du niveau du sol existant après travaux et équipées de mur écran maçonné de 1,90 mètre minimum de hauteur.

Pourquoi déroger à la distance de retrait

Comment déroger à la distance de retrait

◾ Les prescriptions des PLU s'appliquent indifféremment à tous les terrains situés dans une même zone, quelle que soit leur surface, quelle que soit leur taille et quelle que soit leur forme.

➡️La constructibilité n'est ainsi jamais la même d'une parcelle à l'autre et un projet de construction peut dès lors ne pas être viable si le retrait à créer est trop important.

▶️ Il est alors possible d'envisager la mise en place d'une servitude de cour commune pour se "rapprocher" des limites séparatives.

◾La servitude dite de « cour commune » permet de calculer le retrait d'une construction par rapport à la limite opposée de l'espace grevé par la servitude, au lieu de la calculer à partir de la limite séparative réelle.

◾La servitude de cour commune offre au propriétaire du fond dominant, celui qui bénéficie de la servitude, un gain de constructibilité. Le propriétaire du fond servant perd lui, soit toute possibilité de construire sur la zone de la cour commune, soit le droit de construire un bâtiment dépassant une certaine hauteur.

▶️La servitude de cour commune a la particularité d'être associée à la délivrance d'un permis de construire. Elle est une composante d'un projet qui devra être instruit.

🔸 Article L.471-1 Code de l'urbanisme

Lorsqu'en application des dispositions d'urbanisme la délivrance du permis de construire est subordonnée, en ce qui concerne les distances qui doivent séparer les constructions, à la création, sur un terrain voisin, de servitudes de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser une certaine hauteur en construisant, ces servitudes, dites "de cours communes", peuvent, à défaut d'accord amiable entre les propriétaires intéressés, être imposées par la voie judiciaire dans des conditions définies par décret.

◾ Alinéa 2 : "Les mêmes servitudes peuvent être instituées en l'absence de document d'urbanisme ou de mention explicite dans le document d'urbanisme applicable."

🔺 Mais le PLU peut en disposer autrement. Il faut alors rechercher dans les dispositions générales les règles relatives à cette servitude❗

✅Des dispositions différentes peuvent être autorisées lorsque le pétitionnaire et son ou ses voisins s'obligent réciproquement à créer, par acte authentique, une servitude de « cour commune » respectant les dispositions susvisées.

✅Aucun contrat de cour commune ne peut venir déroger aux règles prévues au présent PLU.